Snowbirds québécois en Floride : impôts, propriété et succession

Les deux horloges : la frontière et le fisc américain

L’immigration et le fisc ne se parlent pas. À la frontière, l’agent admet généralement un visiteur canadien pour un séjour d’au plus six mois par entrée, et bien des snowbirds prennent ce chiffre pour la limite. Mais le fisc américain (l’IRS) tient son propre compte, avec une formule appelée le test de présence substantielle : vos jours aux États-Unis cette année, plus le tiers de ceux de l’an dernier, plus le sixième de ceux d’il y a deux ans. À 183 sur ce total pondéré, l’IRS vous présume résident fiscal américain, ce qui placerait votre revenu mondial, pensions québécoises comprises, dans le système américain. Un rythme stable d’environ 120 jours par hiver reste sous la barre; un rythme stable de 122 la franchit. L’horloge fiscale sonne bien avant celle de la frontière.

Franchir la formule est courant, et se répare habituellement : le snowbird qui a passé moins de 183 jours aux États-Unis dans l’année courante, qui garde son domicile fiscal au Canada et dont la vie demeure plus proche du Québec que de la Floride dépose le formulaire 8840 (Form 8840), une seule page, au plus tard le 15 juin, et demeure non-résident. Le déposer ne coûte aucun impôt; l’oublier peut faire perdre l’exception, et les positions de repli sont bien plus fragiles. Le calcul complet, le formulaire et les options de rattrapage : voyez le guide complet en anglais, how long can a Canadian stay in the US. Nous ne sommes pas des avocats en immigration; le volet frontière de cette page est de l’information générale.

L’impôt successoral américain : la bonne nouvelle du traité

Voici la peur qui envoie les familles sur Google à minuit. Les États-Unis imposent au décès les actifs américains d’un non-résident à partir de 60 000 $ US seulement, un chiffre terrifiant quand le condo en vaut dix fois plus. Mais le Canada détient quelque chose que presque aucun autre pays n’a : un traité qui accorde à la succession d’un résident canadien une part au prorata du même crédit qu’une succession américaine. La part correspond à la fraction de votre patrimoine mondial située aux États-Unis, et comme le crédit américain abrite aujourd’hui 15 M$ US, la part au prorata couvre l’impôt sur le condo chaque fois que le patrimoine mondial est de 15 M$ US ou moins. Un condo de 1 M$ US dans un patrimoine mondial de 8 M$ US : le crédit du traité avale l’impôt américain en entier. Pour la plupart des familles de snowbirds, la facture d’impôt successoral américain est de zéro.

Zéro impôt ne veut pas dire zéro démarche. Si les actifs américains dépassent 60 000 $ US au décès, et presque tous les condos de Floride les dépassent, la succession doit quand même produire la déclaration successorale américaine, le formulaire 706-NA, dans les neuf mois. Et le crédit du traité a un prix : pour le réclamer, le liquidateur doit divulguer le patrimoine mondial à l’IRS, la maison de Brossard et les REER autant que le condo. Bien des familles hésitent à montrer tout leur bilan au fisc américain, mais cette divulgation est le billet d’entrée. Tant que l’IRS n’a pas traité la déclaration et émis un certificat de transfert, les banques et les compagnies d’assurance titres refusent généralement de libérer les actifs américains ou d’en transférer le titre : la famille attend. Le travail n’est pas d’éviter un impôt, c’est de prouver le zéro, à temps, sur le bon formulaire.

Deux points de plus valent la peine. Les biens qui passent au conjoint survivant peuvent donner droit à un crédit matrimonial additionnel, réclamé par un choix sur la déclaration, qui peut abriter jusqu’au double du montant au prorata. Et le calcul suit le Congrès : si l’exemption américaine baisse un jour, le crédit au prorata rétrécit avec elle, raison pour laquelle les patrimoines plus importants planifient maintenant. La démonstration complète, chiffres à l’appui : le guide complet en anglais, US estate tax for Canadians.

Le testament québécois et la propriété en Floride

Le Québec reconnaît le testament olographe : écrit entièrement de votre main, signé, sans témoin. La Floride accepte le testament d’un non-résident s’il était valide là où il a été signé, avec une exception inscrite noir sur blanc dans la loi, et l’exception est exactement celle-là : les testaments olographes et verbaux. Un testament olographe parfaitement valide à Montréal ne peut donc pas transmettre votre condo en Floride. L’immeuble tombe alors sous les règles floridiennes applicables aux décès sans testament, et la formule de la Floride ne choisit pas toujours les personnes que votre testament nommait.

Le correctif est simple une fois qu’on le voit. Un testament manuscrit signé devant deux témoins passe : la Floride s’oppose à l’absence de témoins, pas à l’écriture à la main. Un testament notarié québécois n’est pas un testament olographe et est généralement admissible. Et un testament rédigé pour votre propriété de Floride, ou un acte ou une fiducie qui contourne le testament, referme la brèche pour de bon.

Même un testament valide ne dispense pas du palais de justice. Quand un Canadien décède propriétaire d’un immeuble de Floride à son nom personnel, la Floride ouvre une administration ancillaire, une seconde homologation qui se déroule ici, en parallèle du règlement de la succession au Québec. La Floride limite aussi qui peut agir quand le représentant vit hors de l’État : seuls les proches parents y sont admissibles. Votre fille à Laval peut agir, mais un liquidateur qui n’est qu’un ami de la famille, ou une société de fiducie canadienne, ne le peut pas. Nous menons ces homologations à distance et nous coordonnons avec le notaire ou l’avocat qui règle la succession au Québec; les mécanismes sont dans notre guide en anglais sur l’homologation à distance, et les mêmes règles s’appliquent depuis l’étranger.

Vendre sa propriété : la retenue FIRPTA de 15 %

Quand un propriétaire étranger vend un immeuble américain, l’acheteur doit retenir 15 % du prix de vente brut, pas du profit, et l’envoyer à l’IRS : c’est la retenue FIRPTA. Sur une vente de 700 000 $ US, cela fait 105 000 $ US retenus à la clôture, même si votre gain réel est modeste ou nul. Un taux réduit de 10 % s’applique quand le prix se situe entre 300 001 $ US et 1 000 000 $ US et que l’acheteur habitera la propriété, et une vente de 300 000 $ US ou moins avec un acheteur qui l’habitera peut être exemptée. Être Canadien ne vous en dispense pas : le traité laisse expressément aux États-Unis le droit d’imposer le gain sur un immeuble situé chez eux.

La carte à jouer, c’est le certificat de retenue, le formulaire 8288-B, déposé avant la clôture : il ramène la retenue à votre impôt réel prévu, pendant que les fonds attendent en fidéicommis, avec une réponse de l’IRS généralement en environ 90 jours. Sans lui, vous attendez un remboursement par une déclaration américaine, souvent l’année suivante. Un vendeur québécois sans numéro fiscal américain aura aussi besoin d’un ITIN, ce qui prend environ sept à onze semaines : commencez la semaine où le contrat se signe, pas à la clôture. Le Canada impose le même gain de son côté, avec un crédit pour l’impôt américain payé, et les deux gains concordent rarement parce que les États-Unis calculent le vôtre en dollars américains et le Canada en dollars canadiens. Le déroulement complet : le guide complet en anglais, selling Florida property as a Canadian; la mécanique américaine, sur notre page FIRPTA withholding.

Acheter et détenir : le nom personnel et l’acte lady bird

Aucune citoyenneté ni résidence n’est exigée pour posséder un immeuble en Floride, et des milliers de familles québécoises achètent ici chaque année. La vraie question, c’est le nom sur l’acte. Pour un condo que vous utilisez vous-même, la réponse ennuyante gagne presque toujours : votre nom personnel, ou les deux noms du couple, jumelé à un acte lady bird (« enhanced life estate deed », un type d’acte propre à la Floride). Cet acte transmet la propriété automatiquement à votre décès aux personnes que vous nommez, sans homologation en Floride, et vous gardez le plein contrôle de votre vivant : vendre, hypothéquer, changer d’idée. Il fonctionne pour les Canadiens, parce que rien dans le droit floridien n’exige que le propriétaire vive en Floride ou aux États-Unis. Préparé par un avocat pour 399 $ US, ou 449 $ US pour un couple, plus les frais d’enregistrement.

Soyons clairs sur ce que l’acte règle : il évite l’homologation en Floride, pas l’impôt successoral américain (le traité s’en occupe déjà pour la plupart des successions, la déclaration 706-NA demeure) ni la disposition réputée au décès du côté canadien. Vos héritiers reçoivent tout de même, côté américain, un coût fiscal réévalué à la valeur au décès (le « step-up »). Deux mises en garde. N’ajoutez pas les enfants sur l’acte « pour simplifier » : pour un Canadien, un don d’immeuble américain de son vivant n’a droit qu’à une exclusion annuelle de 19 000 $ US par bénéficiaire, sans exemption à vie et sans aide du traité, alors un geste bien intentionné peut créer une vraie facture fiscale américaine. Et transférer dans une fiducie un immeuble qui a pris de la valeur peut être, en soi, une disposition imposable au Canada : votre comptable doit d’abord donner son aval, et nous ne rédigeons pas sans lui.

Le piège à connaître avant la clôture : la LLC. Les agents de clôture américains la recommandent par réflexe, et pour les Américains c’est souvent sensé. Pour un Canadien, ce peut être le conseil gratuit le plus cher de la table de clôture. Le fisc canadien traite depuis longtemps une LLC américaine comme une société par actions, peu importe la façon dont les États-Unis l’imposent. Les États-Unis vous imposent donc personnellement sur les loyers et sur la vente, pendant que le Canada voit une société qui vous verse des dividendes : le crédit pour impôt étranger qui recoud normalement les deux systèmes peut échouer dans ce décalage, et le même revenu peut être imposé deux fois, une fois dans chaque pays. Une LLC à membre unique n’offre même pas de protection successorale américaine en échange. Le classement complet des structures : le guide complet en anglais, buying a house in Florida as a Canadian, et notre guide de l’acte lady bird.

Louer son condo : la retenue de 30 % sur les loyers

Louez le condo pour l’été et la règle américaine par défaut est brutale : 30 % de chaque loyer brut est retenu et envoyé à l’IRS par le locataire ou le gestionnaire, sans déduction pour l’hypothèque, les taxes foncières, la gestion ou les réparations. Sur la plupart des locations, c’est bien plus que l’impôt réel sur le revenu net.

Le correctif est un choix fiscal, offert aux propriétaires étrangers, d’être imposé sur le revenu net de location, avec les déductions normales. En pratique, cela veut dire remettre au gestionnaire un formulaire W-8ECI dûment rempli, ce qui exige un numéro fiscal américain, et produire chaque année une déclaration américaine de non-résident (le formulaire 1040-NR) pour préserver le choix. Bien fait, le gestionnaire cesse de retenir et vous payez l’impôt sur le profit réel. Le Canada impose aussi le loyer, avec la coordination des crédits et ses propres déclarations : ce volet appartient à votre comptable, et nous coordonnons avec lui. Le détail, en anglais, dans la section location de notre guide des snowbirds canadiens.

Comment nous travaillons avec les clients québécois

Le travail transfrontalier déraille quand personne n’est responsable du raccord entre les deux pays, alors nous délimitons clairement notre rôle. Nous faisons le côté américain et floridien : les actes lady bird et les autres actes de Floride, les testaments et fiducies pour la propriété de Floride, l’homologation ancillaire, la déclaration successorale 706-NA, la planification FIRPTA à la vente et les déclarations américaines qui accompagnent la propriété. Nous coordonnons directement avec votre comptable et votre notaire au Québec, pour que l’acte enregistré ici et le plan mené là-bas s’emboîtent, et nous vous disons quelle question appartient à quel côté de la frontière avant que vous payiez quelqu’un pour y répondre.

Deux choses que nous ne sommes pas. Nous ne sommes pas des conseillers en fiscalité canadienne : la disposition réputée au décès, les déclarations aux autorités fiscales canadiennes et le règlement de la succession au Québec restent avec votre équipe là-bas. Et nous ne sommes pas des avocats en immigration : les points de séjour sur cette page sont de l’information générale. Tout commence par une consultation gratuite de 30 minutes, par Zoom, depuis l’un ou l’autre pays. La consultation se déroule en anglais.

Questions fréquentes

Sources de droit

Autorités consultées le 9 août 2026. Les calculs du traité et les seuils changent; vérifiez les chiffres à jour avant d’agir.

• Convention fiscale entre le Canada et les États-Unis, telle que modifiée par le protocole de 1995 : art. XXIX B(2) (crédit unifié au prorata; condition de divulgation du patrimoine mondial), art. XXIX B(3) et (4) (crédit matrimonial sur choix du liquidateur), art. XIII(1) (gains sur les immeubles situés dans l’autre État). irs.gov (texte consolidé du traité, PDF)
• Instructions du formulaire 706-NA : déclaration exigée quand les actifs situés aux États-Unis dépassent 60 000 $ US; délai de neuf mois; position fondée sur un traité réclamée par déclaration jointe. irs.gov
• Rev. Proc. 2025-32 : exclusion de base de 15 000 000 $ US pour 2026; exclusion annuelle de dons de 19 000 $ US. irs.gov (ajustements 2026)
• IRS, test de présence substantielle (formule pondérée des 183 jours) et exception des liens plus étroits (formulaire 8840; date limite du 15 juin pour les non-résidents sans salaire américain). irs.gov (test de présence) · irs.gov (liens plus étroits)
• IRS, retenue FIRPTA : 15 % du prix brut par défaut; paliers de 10 % et d’exemption liés à l’usage résidentiel de l’acheteur; certificats de retenue (formulaire 8288-B); IRC §§897, 1445. irs.gov
• IRS, revenus locatifs américains de personnes étrangères : retenue de 30 % du brut par défaut; choix de l’imposition sur le revenu net (IRC §871(d)); formulaire W-8ECI. irs.gov
• Fla. Stat. §732.502(2) : le testament d’un non-résident est valide s’il l’était là où il a été signé, à l’exception des testaments olographes et verbaux. leg.state.fl.us
• Fla. Stat. §734.102 : administration ancillaire pour les défunts non résidents. leg.state.fl.us · Fla. Stat. §733.304 : représentants successoraux non résidents limités aux proches parents énumérés. leg.state.fl.us
• Agence du revenu du Canada : disposition réputée au décès (gains accumulés imposés dans la déclaration finale; roulement au conjoint). canada.ca. Résumé à un niveau général; les conseils fiscaux canadiens viennent de vos conseillers au Québec.

Mis à jour le 9 août 2026. Révisé par Kevin D. Klagge, Esq., Fla. Bar No. 99502. La consultation se déroule en anglais. Cette page est de l’information générale sur le droit américain et floridien, pas un avis juridique ou fiscal pour votre situation, et sa lecture ne crée pas de relation avocat-client. Nous ne sommes pas des avocats en immigration et nous ne conseillons pas sur la fiscalité canadienne : ces questions appartiennent à votre comptable et à votre notaire au Québec, avec qui nous coordonnons. Les frais gouvernementaux s’ajoutent et sont refacturés au coût réel. Les résultats passés ne garantissent pas un résultat semblable. Merci de ne pas envoyer d’information confidentielle avant que nous ayons convenu d’un mandat.