FIRPTA: qué es y cómo recuperar la retención del 15%

Qué es FIRPTA en palabras simples

FIRPTA son las siglas en inglés de la Ley de Impuestos sobre la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles (Foreign Investment in Real Property Tax Act). Su propósito es sencillo: que una persona extranjera pague el impuesto de Estados Unidos sobre la ganancia cuando vende un bien inmueble en el país. Como el IRS no puede cobrarle con facilidad a alguien que vive fuera, la ley traslada el trabajo al comprador: en el cierre, el comprador retiene el 15% del precio total y lo envía al IRS como anticipo del impuesto del vendedor.

Aquí está la parte que sorprende a todos. La retención se calcula sobre el precio bruto de venta, no sobre su ganancia. Puede aplicarse aunque su ganancia sea pequeña, y hasta cuando vende con pérdida. Por eso FIRPTA puede inmovilizar una suma grande de su dinero durante un año o más si la venta no se planifica antes del cierre. Todo lo que sigue en esta página existe para evitar exactamente eso. Si prefiere el detalle técnico, nuestra guía completa en inglés cubre la misma materia a fondo.

Cuánto le retienen: el 15% y sus niveles

La regla general es una retención del 15% del precio bruto. En una venta de $1,000,000 son $150,000 retenidos en el cierre, sin importar cuánto ganó usted en realidad. Existen dos niveles menores, pero los dos dependen de que el comprador vaya a usar la propiedad como vivienda, y ninguno se aplica por sí solo:

• Exención total, precio de $300,000 o menos. No hay retención cuando el precio es de $300,000 o menos y el comprador (o un miembro de su familia) usará la propiedad como residencia durante la parte del año que exige la regla. El comprador firma una declaración que lo confirma.
• Retención reducida del 10%, precio de $300,000 a $1,000,000. La retención baja al 10% del precio bruto cuando el precio está en esa franja y el comprador la usará como residencia.
• Retención estándar del 15%, todo lo demás. Propiedades de inversión, viviendas de precio alto y cualquier venta donde el comprador no vivirá en ella.

Como las reducciones dependen de los planes del comprador, solo ayudan en el tipo de venta correcto. Para quien vende un condominio de inversión o una vivienda de precio alto, la palanca realista no es el nivel: es el certificado de retención que explicamos a continuación.

Vendedores: cómo reducir o recuperar la retención

La herramienta principal para conservar su dinero es el certificado de retención, que se solicita con el Formulario 8288-B antes del cierre o a más tardar el día del cierre. Usted le muestra al IRS cuál es su impuesto real esperado sobre la ganancia, y el IRS autoriza al comprador a retener solo esa cantidad menor en lugar del 15% del precio. Si su impuesto verdadero es, digamos, $40,000 y la retención estándar sería $150,000, el certificado deja los $110,000 de diferencia en su bolsillo desde el primer día. El IRS generalmente decide dentro de unos 90 días, y mientras tanto los fondos esperan en la cuenta de depósito en garantía (el escrow) del agente de cierre.

El tiempo lo es todo. La solicitud debe entrar con varias semanas de anticipación, para que el certificado esté en mano o formalmente en trámite al momento de la venta. Si llega tarde, el comprador debe retener el 15% completo y a usted le queda el camino largo: presentar una declaración de impuestos del año de la venta, el Formulario 1040-NR si es una persona o el 1120-F si es una sociedad extranjera, para que el IRS le devuelva la diferencia. El comprador reporta la retención con el Formulario 8288 y usted recibe un 8288-A sellado por el IRS, que es su comprobante del crédito. Un reembolso por declaración puede tardar muchos meses, a veces más de un año, con su dinero detenido en el IRS todo ese tiempo. La mecánica completa de los tres formularios está en nuestra guía en inglés del Formulario 8288.

Compradores: usted responde ante el IRS

FIRPTA pone la obligación legal sobre el comprador, no sobre el vendedor. El comprador es el agente de retención, y es a quien el IRS persigue por el impuesto, los intereses y las multas si la retención no se hizo o no se pagó. En un cierre normal en Florida, la compañía de título o el agente de cierre maneja los formularios 8288 y 8288-A, que deben presentarse dentro de los 20 días posteriores al cierre, pero eso no traslada la responsabilidad: sigue siendo suya.

Si usted compra a un vendedor extranjero, confirme antes del cierre que alguien se está ocupando de FIRPTA y que se retendrá la cantidad correcta. Si el vendedor es estadounidense, pídale la certificación firmada de que no es persona extranjera (el documento estándar que elimina su obligación de retener) y guárdela con los papeles del cierre. Una retención omitida es un problema del comprador, y es mucho más barato resolverlo en la mesa de cierre que después.

El ITIN que necesita para todo el proceso

Cada camino de esta página termina pidiendo su número de identificación fiscal de Estados Unidos, y la mayoría de los vendedores extranjeros nunca ha tenido uno. El Formulario 8288-B lo pide, el crédito del 8288-A depende de él y la declaración de reembolso lo exige. La solución es el ITIN, el número de identificación para quien no puede obtener un número de Seguro Social. Se solicita con el Formulario W-7, que incluye una excepción específica para ventas FIRPTA, así que usted puede pedirlo con base en la venta misma y presentarlo junto con el 8288-B o con el paquete del 8288.

El consejo práctico es de calendario: un ITIN tarda aproximadamente de 7 a 11 semanas, así que el W-7 debe salir la misma semana en que se firma el contrato, no en la carrera previa al cierre. Y si el cierre llega sin el número, la venta no se detiene: el comprador presenta sus formularios a tiempo, el IRS guarda su copia sellada del 8288-A y se la entrega cuando el ITIN exista. Tenemos una guía en español que explica el trámite paso a paso: cómo sacar el ITIN.

Planifique antes de comprar o vender

Si usted es un comprador extranjero, FIRPTA es solo la mitad del cuadro. La pregunta más grande es cómo va a tomar el título, porque esa decisión también define el impuesto de sucesión de Estados Unidos (el estate tax) cuando usted falte. Compre un condominio en Florida a nombre propio y consérvelo hasta su muerte, y sus herederos enfrentan ese impuesto con una exención de apenas $60,000 y una tasa graduada que llega al 40%. En un condominio de $2,000,000 son alrededor de $733,000 de impuesto, pagados antes de que su familia vea un dólar, más el Formulario 706-NA que vence nueve meses después del fallecimiento y una sucesión (el proceso judicial llamado probate) en Florida.

Dos realidades honestas para tener presentes. Una LLC de un solo miembro a nombre de una persona extranjera no bloquea ese impuesto: el IRS mira a través de ella directo al inmueble, y además crea su propia declaración anual con una multa alta si se omite. Y la estructura correcta depende de tres cosas que revisamos al inicio: si la propiedad es de uso personal o de inversión, su presupuesto durante todos los años de tenencia, y si la heredará familia dentro de Estados Unidos. Nuestra guía en español sobre la LLC en Estados Unidos para extranjeros explica cuándo esa figura sí aporta, y la guía completa en inglés del impuesto de sucesión para no residentes desarrolla los números. El panorama general, en español, está en nuestra guía de impuestos en Estados Unidos para extranjeros.

Preguntas frecuentes

Situaciones comunes

La vendedora con una ganancia pequeña. Una propietaria en el extranjero vende un condominio en Miami por $900,000 que compró en $820,000. La retención estándar del 15% sería $135,000, mucho más que el impuesto real sobre una ganancia de $80,000. Un Formulario 8288-B presentado semanas antes del cierre reduce la retención al impuesto real esperado, y ella no espera un año por la devolución de un dinero que nunca debió.

La familia que compró a nombre propio. Una familia en América Latina compra un condominio vacacional en Florida titulado a sus propios nombres. No sabía que, al fallecer los dueños, Estados Unidos lo grava con una exención de solo $60,000, ni que una venta futura activa la retención del 15%. Planificar la estructura de propiedad antes del cierre atiende las dos cosas a la vez.

El comprador que preguntó por escrito. Un comprador está por cerrar una casa de $1,200,000 cuyo vendedor vive fuera del país y supone que la compañía de título "lo tiene cubierto". Como el comprador es el agente de retención, una omisión habría caído sobre él. Confirmar por escrito la retención del 15% y los formularios antes del cierre dejó la obligación cumplida y al comprador protegido.

Fuentes

• FIRPTA en general: IRC §897 (la ganancia sobre inmuebles de EE. UU. tributa como ingreso conectado) y §1445 (la retención a cargo del comprador). irs.gov, FIRPTA withholding
• Tasas y niveles: 15% del monto bruto; 10% en ventas de $300,000 a $1,000,000 con uso de residencia del comprador; exención hasta $300,000 con uso de residencia.
• Formularios: 8288 y 8288-A (reporte del comprador y comprobante sellado), 8288-B (solicitud del certificado de retención; el IRS generalmente decide dentro de 90 días). Declaraciones de recuperación: 1040-NR y 1120-F. irs.gov, withholding certificates
• ITIN para ventas FIRPTA: Formulario W-7 bajo la excepción para disposiciones de inmuebles; presentación conjunta con el 8288-B o el paquete 8288. irs.gov, ITIN guidance
• Impuesto de sucesión para no residentes (planificación del título): IRC §§2101 a 2108; exención de $60,000; Formulario 706-NA. irs.gov, estate tax for nonresidents
• Estas autoridades están verificadas en nuestras guías en inglés (verificación de fuentes: 11 de julio de 2026).

Actualizado el 9 de agosto de 2026. Revisado por Kevin D. Klagge, Esq., Fla. Bar No. 99502. La consulta se realiza en inglés. Este artículo es información general sobre la ley de Estados Unidos y de Florida, no es asesoría legal ni tributaria, y no crea una relación abogado-cliente. El impuesto internacional es una materia técnica; para las estructuras más complejas trabajamos junto a un asesor tributario internacional. El resultado depende de sus circunstancias específicas. Por favor no envíe información confidencial antes de que acordemos la representación.